Is een onroerende verhuur steeds zonder btw?

I.                         Wat is onroerende verhuur?

A.       Wat zijn de essentiële kenmerken opdat er sprake zou zijn van onroerende verhuur?

Er kan maar sprake zijn van een onroerende verhuur (art. 18, §1, lid 2, 4° W.Btw) als de huurder in de eerste plaats het exclusief genot krijgt van een onroerend goed, en dat voor een bepaalde duur en tegen betaling van een bepaalde vergoeding of huurprijs.

De onroerende verhuur is m.a.w. de louter passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed. Meer dan de sleutels ter beschikking stellen doet de verhuurder dus effectief niet.

Er mogen daarnaast geen bijkomende diensten verricht worden. Een specifiek en essentieel kenmerk van de onroerende verhuur is immers dat de verhuurder zich ertoe beperkt om het exclusief genot van een onroerend goed louter passief, dus zonder bijkomende diensten, ter beschikking te stellen van de huurder.

De huurder krijgt tenslotte effectief het recht om het onroerend goed te gebruiken alsof hij zelf de eigenaar was. De exclusiviteit betekent in feite dat de huurder iedereen kan uitsluiten die niet op grond van een wet of een overeenkomst een soortgelijk recht op het onroerend goed heeft.

B.       Welke btw-regels zijn van toepassing bij een onroerende verhuur?

Dat de onroerende verhuur vrijgesteld is van btw, betekent in eerste instantie dat de verhuurder geen btw moet aanrekenen op de periodieke huurprijs. (art. 44, §3, 2° W.Btw). Als er geen btw wordt aangerekend, dan impliceert dat ook dat er geen btw gerecupereerd kan worden. Dat betekent concreet dat de verhuurder de btw op de investeringen en lopende kosten in verband met dat onroerend goed dus niet in aftrek kan brengen. Dat is dus de keerzijde van de medaille.

Er bestaan inmiddels een aantal uitzonderingen waarbij er wel verplicht btw moet aangerekend worden, bovenop de huurprijs. Daar staat dan onmiddellijk tegenover dat de verhuurder in zo’n geval dan wel een recht op aftrek heeft van de btw die hij zelf heeft betaald met betrekking tot dat onroerend goed.

De uitzonderingen zijn divers van aard. Zo is er de uitzondering die betrekking heeft op de aard van het onroerend goed, met name de verhuur van parkings en garages. Daarnaast is er de uitzondering die betrekking heeft op de duurtijd van het huurcontract, en ten slotte kan ook de ligging van het onroerend goed bepalend zijn bij het al dan niet moeten aanrekenen van btw. Dat laatste zal o.m. het geval zijn bij onroerende goederen gelegen in haven- en luchthavengebieden.

II.                      De verhuur van parkings en garages

A.       Welke btw-regels zijn er in dit geval van toepassing?

De verhuring van parkeerplaatsen en garages valt niet onder de btw-vrijstelling van onroerende verhuur, maar is onderworpen aan 21% btw. De hoedanigheid van de huurder is hierbij niet relevant. Zowel een particuliere huurder als een onderneming zullen dus btw moeten betalen op de huur van een parking of garage.

Ook een afgelijnde parking op de grond wordt beschouwd als een verhuur van een parking. Het maakt dus m.a.w. niet uit of het gaat om een overdekte parkeergarage of om staanplaatsen die in open lucht eenvoudig zijn afgebakend door lijnen op de grond.

De duurtijd van de huur (uren, maanden, jaren) is niet van belang. Hetzelfde geldt voor de benaming of de interpretatie die aan de overeenkomst wordt gegeven (verhuur, bewakingscontract, enz.) (HvJ, 13.07.1989, C-173/88, Morten Henriksen).

B.       Drie uitzonderingen op de btw-regels voor de verhuur van parkings en garages

 In bepaalde gevallen moet er toch geen btw aangerekend worden op de verhuur van een parking of een staanplaats. Zeg maar, een uitzondering op de uitzondering.

In de eerste plaats is dat zo als de verhuur van de garage nauw verbonden is met een andere vrijgestelde onroerende verhuur, zoals de verhuur van een woning of een appartement, en beide goederen door eenzelfde verhuurder aan eenzelfde huurder worden verhuurd, dan is volgens de regel ‘bijzaak volgt hoofdzaak’ ook de verhuring van de garage vrijgesteld van btw. Dat is ook zo in het geval van afzonderlijk gesloten huurovereenkomsten.

Ook wanneer de verhuurder concreet toepassing maakt van de kleineondernemersregeling (art. 56bis W.Btw) moet er geen btw gerekend worden. Bedraagt de omzet uit verhuringen (en eventuele andere omzet) op jaarbasis maximaal € 25.000 exclusief btw, dan kan geopteerd worden voor die btw-vrijstelling als kleine ondernemer. De verhuurder rekent dan geen btw aan, maar kan anderzijds ook geen btw recupereren.

Een laatste uitzondering betreft de organisatie van parkeergelegenheid op de openbare weg, tegen betaling en door middel van parkeermeters, wanneer deze organisatie het gevolg is van een beslissing van de overheid (Circulaire 2017/C/91, 22.12.2017, FAQ,14).

III.                   Andere uitzonderingen op de btw-vrijstelling

A.       De kortdurende verhuur

De verhuur van maximum zes maanden van een onroerend goed is verplicht aan btw onderworpen. Het gaat hier dan onder meer om de verhuur van feestzalen, pop-up stores, tentoonstellings- en seminarieruimten, congreszalen, enz.

De kortdurende verhuur van onroerende goederen voor bewoning blijft evenwel vrijgesteld van btw. Het speelt hiervoor geen rol of het gaat om een privéwoning, een vakantiewoning, een studentenverblijf, enz.

De kortlopende verhuur is toch vrij van btw als de huurder een natuurlijke persoon is die het onroerend goed niet beroepsmatig gebruikt. Hetzelfde geldt als de huurder een organisatie is zonder winstoogmerk, of een organisatie waarvan de sociaal-culturele activiteiten vrijgesteld zijn van btw conform artikel 44, §2 W.Btw.

B.       Verhuur van onroerende goederen in (lucht)havengebied

Ook dergelijke verhuur is verplicht onderworpen aan btw. Het maakt hierbij overigens niet uit wat de aard van het onroerend goed is. Het kan gaan om een gebouw dat aangewend wordt voor de exploitatie van de (lucht)havenactiviteit, maar dat hoeft niet het geval te zijn.

Enkel de ligging van het onroerend goed is in deze context inderdaad van belang. Dat moet een (lucht)havengebied zijn. Of dat effectief het geval is, wordt bepaald door de regionale overheid.

De benaming of interpretatie die aan de overeenkomst wordt gegeven (verhuur, concessie, enz.) is niet van belang. Ook de hoedanigheid van de verhuurder is irrelevant.